不動産・建築・再開発法務

不動産・建築・再開発法務

松田綜合法律事務所では、不動産・建築・再開発法務として不動産の売買や賃貸で生じる日常的トラブルから、再生エネルギーや環境ビジネスに関わる不動産問題、大規模開発に関わる法律問題など専門性の高い分野まで、不動産に関わるあらゆる案件を幅広く取扱い、事務所開設以来蓄積されたノウハウ、経験及び過去の裁判例に基づき、業界特性を考慮した法的アドバイスを提供しております。

また、法人のお客様か個人のお客様かを問わず、不動産に関わる様々なクライアント様に対してリーガルサービスを提供しております。

不動産賃貸の法律問題

当事務所では、賃貸物件を所有する法人オーナー様・個人オーナー様、及び賃貸物件を管理する不動産管理会社様向けに、不動産の賃貸に関わる問題やトラブルについて対応しております。

商業用/居住用物件の相談事例

《賃料など》
○ 賃料滞納を繰り返しており改善の見込みもないので、借主の資産を差押えて回収を図りたい。
○ 賃料を増額したが借主がこれに応じない。
○ 契約書記載の更新料を請求したが、借主が支払いに応じない
○ 連帯保証人なのに、借主の賃料を代わりに払ってくれない。
○ 借主がお亡くなりになったが、借主の相続人の間でもめているようで、誰も賃料を払ってくれない。

《修繕義務等》
○ 借主からの修繕要求（カビ、エアコン、結露、建具の建付けなど）にはどこまで対応する必要があるか。
○ 老朽化に伴う不具合について、貸主はどこまで修繕義務を負うのか。
○ 漏水が発生したところ、借主から多額の損害賠償請求（濡れた物品の賠償、部屋が使用できなくなった場合のホテル代など）をされた。

《迷惑行為》
○ 迷惑行為（騒音、異臭、ゴミの放置、ペット、不特定多数の者の出入り）を繰り返す借主に退去を求めたい。
○ 借主の迷惑行為について管理組合や隣人からクレームを受けている。
○ 居住用物件を事業所として使用している。
○ テナントが利用規約に違反して営業行為を行っている。
○ 商業用物件として使用している部屋の前の路上に、入居者であるテナントが経営する商業施設の顧客が大量の自転車を駐輪し、困っている。
○ 承諾なく民泊に利用しているようで、不特定多数の出入りが続いている。
○ 犯罪行為の現場に利用されているようで、困っている。

《建物明渡》
○ 建物の老朽化のために賃貸借契約を解除したい。
○ 所在不明になった借主の荷物を処分したい。
○ 原状回復義務の費用について借主の納得が得られない。
○ 退去時に、引越し費用や転居先敷金、礼金、仲介手数料、さらに営業補償等を含む、多額の立退料（補償）を求められた。
○ 借主がお亡くなりなったが、ご家族がおらず、荷物が残されたままになっているので、運び出してほしい。

《重要事項説明》
○ 部屋内で死亡者が出たときの対応はどのようにしたらよいか。（親族に対する損害賠償請求、借入申込者に対する説明義務）
○ 借入申込者に対して、同じマンション内に迷惑行為者がいることまでを説明する必要があるか。

駐車場物件の相談事例

当事務所では、所有不動産を駐車場として賃貸しているオーナー様、マンションの空き駐車場を賃貸しているマンション管理組合様、サブリースを行っている事業者様向けに、駐車場に関わる問題やトラブルについて対応しております。

《賃料》
○ 再三の督促にもかかわらず賃料を滞納している。
○ 賃料滞納者の契約を解除して、車両を駐車できないようにしたい。
《駐車場内の事故》
○ 駐車場内で発生した事故・盗難等について貸主も責任も負うか。
○ 契約解除したのに、車両を放置されたままで、次の利用者に賃貸できない。

《分譲マンション》
○ マンションの一部の駐車場を、サブリースする場合に注意すべきことはあるか。

《駐車場内の事故》
○ 駐車場内で発生した事故・盗難等について貸主も責任も負うか。

不動産売買の法律問題

高額な取引となる不動産売買では、様々な理由により多くのトラブルが発生しています。当事務所では、売主様、買主様、そして不動産仲介業者様の抱えている問題やトラブルについて対応しております。

売主・買主からの相談事例

《欠陥のある不動産》
○ 購入１年後に、購入した住宅の地盤が沈下した。
○ 戸建て住宅を購入したところ雨漏りしていた。
○ マンション１室を購入したところ、購入後間もなく、配管の老朽化による漏水が発生した。
○ 購入後に、以前、当該物件で死亡された方がいることを知った。
○ 購入後に、近隣に迷惑行為を繰り返す住民がいることを知った。
○ 購入後に、近隣に大型マンションが建設され、日照が悪くなることを知った。
○ 購入後に、地盤沈下が起きてしまった。

《高齢者との取引》
○ 高齢者から不動産を購入したところ、後日、親族から認知症を理由に取引の無効を主張された。○ 売主が高齢者であることを理由に、親族と称する者を通して契約を締結し、現金を支払ったところ、詐欺（地面師）だった。

《その他》
○ 取引成立後、売買価格が不当に安いとして買主から契約無効・取消しを主張された。
○ 契約締結後、買主から、様々な理由を付けられ売買代金の減額を要求されている。
○ 売買対象の土地に土壌汚染があるようなので、売買の際に汚染（瑕疵）についても清算したい。

不動産媒介業者からの相談事例

○ 重要事項の説明が不十分であったとして、買主から説明義務違反を主張されている。

マンション管理組合に関わる法律問題

当事務所では、管理組合様が抱えるマンション内の様々な問題やトラブルについて対応しております。

 

滞納管理費及び修繕積立金の相談事例

○ 長期滞納者に対して管理費等の支払いを求める裁判を提起し、回収したい。
○ 実際の回収方法について相談したい。
○ 区分所有法５９条に基づく強制競売を申し立てたい。

総会運営の相談事例

○ 総会決議に反対する区分所有者から決議無効が主張されている。
○ 区分所有者でない者の総会の出席を拒否したい。
○ 理事候補者の辞退が相次ぎ、理事のなり手がいない。
○ 総会で招集通知にない議案が次々提案された。

一括受電導入の相談事例

○ 総会で電気の供給を一括受電方式に切り替える旨の決議が行われたにもかかわらず、区分所有者１名がこれに反対し、電気供給契約締結を拒絶している。どのように対処すべきか。
○ 管理組合規約の違反者・迷惑行為者に関する相談事例
○ 隣戸、階上、階下居住者による異臭、騒音に関するクレーム
○ 管理組合規約に違反してペットを飼育している区分所有者への対応はどのようにしたらよいか。
○ 管理組合のお金を理事長が横領していたため、責任を追及したい。

迷惑行為の相談事例

○ 区分所有者が、総会で決定した大規模修繕工事に納得せず、工事に協力してくれない。
○ 区分所有者が、勝手に民泊をしているようだ（民泊が禁止されているマンションにおいて）。
○ 区分所有者が、勝手に営業を行っているようだ（専ら居住を目的とするマンションにおいて）。
○ 区分所有者が、禁止されているペットを飼育しているようだ。
○ 隣接する部屋の騒音がうるさいのでやめさせたい。

相続に関わる不動産の法律問題

不動産は、相続によって相続人間の共有状態となることから、生前にしっかりと相続対策をしておかないと、相続開始後、不動産の管理や処分をめぐり相続人間で深刻なトラブルに発展する恐れがあります。

当事務所では、相続の際に不動産に関わるトラブルに発展させないための対策のご提案とサポートをしております。
併せて、相続によって共有状態になってしまった不動産のトラブルについても対応しております。

 

相続関連の相談事例

○ 相続後に不動産をめぐるトラブルが発生しないように、事前に対策を講じておきたい。

共有不動産の管理・処分の相談事例

○ 相続によって共有状態になっている不動産を処分したい。

事業承継の相談事例

○ 長男に事業承継をするにあたり、事業に使用されている土地や建物も承継させたい。

家族信託の相談事例

○ 自分が判断能力を喪失した後も、不動産が適切に管理されるように、不動産の家族信託をしたい。

再生可能エネルギーに係る事業用地の法律問題

当事務所では、事業用地の取得、整地工事などの不動産に関わる法律問題に対応しております。なお、斡旋業者や工事業者との業務委託契約、近隣問題対応など、再生可能エネルギー事業者が直面する法的リスクについても、広くサポートしております。

太陽光発電事業に関するご相談

○ 斡旋業者との業務委託契約、事業用地の整地業者との請負契約など、事業に関わる契約書のリーガルチェックをしてほしい。
○ 事業用地に隣接する地権者とのトラブル対応はどのようにしたらよいか。
○ 太陽光パネルが不良品だったので損害賠償請求したい。

証券化に関する相談事例

○ 売電事業を証券化したい。

コンプライアンス対応

当事務所では、不動産に関わる事業者様の社内におけるトラブルやコンプライアンス対応につきましても、リーガルサービスを提供しております。

人事労務問題の相談事例

○ 就業規則そのほかの社内規程が法令に違反していないか確認してほしい。
○ 休職中のうつ病社員の対応方法について教えてほしい。
○ 職員から未払残業代の請求を受けているので対応してほしい。
○ 業務命令に従わない社員を処分したい。

社内規程整備の相談事例

○ 個人情報改正に伴い社内の個人情報管理規程を改定したい。

社内書式（契約書など）の整備

○ 契約書などの社内ひな形のチェックをしてほしい。
○ イレギュラーな覚書や合意書を締結することになったので作成してほしい。

再開発、区画整理に関する法律問題

当事務所では、再開発、区画整理に関する法律問題につきましても、リーガルサービスを提供しております。

市街地再開発事業に関わる相談事例

○ 自社が賃借して営んでいるテナントについて、市街地再開発事業にかかることになったが、どのような対応をすれば適切かわからない。
○ 市街地再開発事業によって取得する権利床が、希望する場所でなく、どのように対応すればいいか。
○ 市街地再開発事業をすることに伴って立ち退きを求められているが、十分な補償の提案が得られない。
○ 参加組合員として再開発事業に参画するが、リーガルアドバイスが欲しい。

土地区画整理事業に関わる相談事例

○ 土地区画整理事業にかかっている土地を購入したところ、賦課金の支払いを求められてしまった。
○ 土地区画整理事業によって仮換地指定を受ける土地が、希望する場所でなく、どのように対応すればいいか。
○ 土地区画整理事業にかかった土地について清算金が課されたが、金額に納得できない。
○ 購入を予定している土地が仮換地である場合、どのような点に注意すれば良いか。

建築物に関する法律問題

当事務所では、再開発、区画整理に関する法律問題につきましても、リーガルサービスを提供しております。

市街地再開発事業に関わる相談事例

○ 建設工事に着工しようとしたところ、周辺住民から建築確認取消を求めて審査請求を起こされてしまった。
○ 購入後の建築物に、耐震強度不足があることが判明した。
○ 建築物の基礎杭の設計にミスがあることが判明し、設計会社と施工会社とで責任負担で揉めている。
○ 購入後の建築物に、アスベストが含まれていることが判明した。
○ 完了検査がなされていない建築物を取得しようとしているが、どのようなリスクがあるか知りたい。

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